Sujets de l'année
Les prévisions extrêmement optimistes pour le début de l’année concernant le marché immobilier de Dubaï, plus proche de la fin de l’année, ont laissé la place à des estimations plus sobres et à des prévisions prudentes pour l’année prochaine en raison du ralentissement évident du taux de croissance du secteur immobilier dans l’émirat.
Les deux principaux sujets de discussion tout au long de l’année ont été le ralentissement de la croissance des prix de l’immobilier, la réduction globale du nombre de transactions et l’explosion de la construction de nouveaux ensembles de logements sur plan. Cependant, malgré toute l'urgence de ces sujets, malgré leur contexte général, beaucoup ont perdu de vue certains détails moins remarquables, mais non moins significatifs, auxquels nous vous suggérons de prêter attention.
La plupart des analystes ont négligé le comportement des acheteurs de biens immobiliers sur le marché secondaire et l’augmentation correspondante du pourcentage des fonds empruntés utilisés pour l’achat de biens immobiliers. Si l'activité totale des acheteurs en 2014 a régulièrement diminué, la courbe d'utilisation des prêts hypothécaires a également augmenté régulièrement. Le nombre total de prêts émis pour l’achat de logements à Dubaï sur l’ensemble de l’année a augmenté de 18%. Dans le même temps, la croissance du nombre de prêts hypothécaires avait aussi ses propres caractéristiques associées au comportement des acheteurs sur le marché immobilier fini. Contrairement à la conviction de nombreux courtiers en ce qui concerne l’importance prioritaire des appartements de petite taille, en particulier des studios et des appartements d’une chambre, les statistiques montrent que les appartements de deux et trois chambres sont les plus demandés sur le marché.
Les statistiques sur les prêts hypothécaires ne font que confirmer cette opinion des experts. Ainsi, 37% de tous les prêts consentis pour des appartements étaient destinés à l’achat d’appartements de deux chambres et 21%, à l’achat d’appartements de trois chambres. Ainsi, la plus grande demande d'appartements est maintenant observée dans ce segment particulier, qui doit être pris en compte par les développeurs lors du lancement de nouveaux projets. Cependant, la demande de villas, basée sur des données sur les prêts hypothécaires, prévaut toujours. La plupart des prêts hypothécaires, à savoir 65%, ont été émis spécifiquement pour l’achat de villas. Pour déterminer l'équilibre entre l'offre et la demande, les analystes du marché immobilier utilisent généralement les trois critères les plus importants: l'emplacement, le métrage interne et la catégorie de prix de l'immobilier.
Et si nous avons déjà mentionné la croissance de la demande pour les appartements de deux et trois chambres (facteur mètre), les premier et troisième critères, l’emplacement et le coût de l’immobilier, sont interconnectés en ce qui concerne Dubaï. Plus la popularité de la région est élevée, plus le prix est élevé. Ainsi, des quartiers et des communautés résidentielles de Dubaï tels que JLT, la marina de Dubaï, Sports City et Jumeirah Village Circle, Emirates Living et Arabian Ranches sont devenus les plus demandés par les acheteurs et, par conséquent, les plus chers de l’année écoulée. Et si JLT et Dubai Marina étaient tout simplement les plus recherchés parmi ceux qui souhaitaient contracter un emprunt pour acheter un appartement, Sports City et Jumeirah Village Circle occupaient ainsi la position de leader en termes de plus forte augmentation du nombre de prêts hypothécaires pour l’achat d’appartements en pourcentage. Emirates Living et Arabian Ranches, pour leur part, sont devenus les endroits les plus recherchés pour les acheteurs de villas.
Pour louer VS propriété
Enfin, il convient de mentionner deux autres tendances importantes, à savoir si elles avaient été remarquées par les analystes du marché immobilier en 2014, mais pas toutes. La première tendance est la tendance d’un nombre croissant de locataires immobiliers à devenir propriétaires. Les représentants de la classe moyenne supérieure des expatriés qui louaient un logement à Dubaï ont commencé à trouver le coût du loyer excessivement onéreux pour leur revenu. Selon les experts, le coût de la location d'appartements et de villas à Dubaï dans son ensemble a augmenté d'au moins 24% au cours de l'année. Et bien que de nombreux locataires soient protégés par des lois sur les loyers interdisant les augmentations de loyer avant l’expiration de certaines périodes, de nombreux locataires ont tout de même dû faire face au problème de l’augmentation. Par conséquent, un nombre croissant d'entre eux envisagent d'acheter leur propre logement, ce qui explique pourquoi la demande augmente naturellement aussi. Par conséquent, cette tendance doit également être considérée comme une composante importante de la demande. Dans le même temps, cette catégorie d’acheteurs a généralement une limite qu’ils déterminent pour eux-mêmes lors de l’achat d’une maison. Il s’agit d’une moyenne de 550 000 USD, montant pour lequel vous pouvez acheter un appartement de deux chambres à coucher. C'est ce montant qui est devenu la limite supérieure de 85% de tous les prêts hypothécaires émis en 2014 à Dubaï.
Cette dernière tendance, qui a du sens, peut servir de conclusion générale à l’analyse des principales caractéristiques du développement du marché immobilier de Dubaï en 2014, ainsi qu’une réponse aux craintes principales des participants au marché. Une diminution du volume des transactions n’a été observée au cours de l’année sortante à Dubaï que dans le segment du règlement en espèces, de l’achat de logements contre "de l’argent réel", ainsi que dans celui des transactions immobilières spéculatives. Le freinage de ces secteurs du marché s’est produit grâce à des mesures rapides et efficaces prises par le gouvernement de Dubaï, qui ont permis d’améliorer l’ensemble du marché du logement. Ainsi, si l'on observe un ralentissement de l'activité du marché, il est uniquement dû à une récession dans les secteurs "malsains", qui exigent déjà de limiter leurs progrès.
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