RÉPONSES AUX QUESTIONS LES PLUS FRÉQUENTES Mai Les citoyens étrangers achètent-ils une propriété à Dubaï?
Les citoyens de pays étrangers qui ne sont pas membres du Conseil de coopération du Golfe arabe (CCG) sont habilités à acquérir la pleine propriété des biens immobiliers à Dubaï ("propriété franche") uniquement dans des territoires spécialement désignés, dans les zones franches. La liste de ces zones est établie par le décret n ° 3 de 2006 de Dubaï. Celles-ci comprennent la quasi-totalité du territoire du "nouveau Dubaï", y compris des zones prisées telles que la marina de Dubaï, le Palm Jumeirah, l'Emirates Living, les Jumeirah Lakes Towers, etc.
Est nécessaire enregistrement de biens immobiliers à Dubaï et qui y participe?
L’enregistrement des droits immobiliers à Dubaï est géré par le Département des terres de Dubaï. De nos jours, les droits de propriété, les baux à long terme, les nantissements immobiliers, etc. sont soumis à une inscription obligatoire dans le registre correspondant, à la fois sur des installations toutes faites et mises en service, ainsi que sur des projets de construction («sur plan»). Dans le premier cas, le propriétaire reçoit un certificat d'enregistrement pour les biens immobiliers (titre de propriété) et, dans le cas de l'enregistrement d'un bien non encore terminé (enregistrement Oqood) - le contrat de vente initial (contrat de vente initial). Le coût d’enregistrement du transfert de propriété de biens immobiliers dans le département foncier dans le cas général est de 4% du prix de vente majoré de 4000 drx émirats arabes unis (environ 1100 USD) pour les services d’un centre de traitement de transactions (DLD Trustee), majoré d’un petit versement fixe (en fonction du type de bien enregistré) pour la délivrance d'un certificat.
Quelles taxes un propriétaire doit-il payer à Dubaï?
Il n'y a pas d'impôt sur la propriété et le revenu aux Emirats Arabes Unis. Par conséquent, la possession de biens immobiliers à Dubaï ainsi que la perception de revenus provenant, par exemple, de leur location, n’entraînent aucune conséquence fiscale pour le propriétaire au sein de la juridiction des Émirats arabes unis. Cependant, il doit être entendu que le propriétaire de l’immeuble est responsable de son bon entretien et est tenu de payer les coûts de son entretien (les «frais de maintenance ou frais de service»).
Le montant des frais de service est fixé par la société de gestion en accord avec l’association des propriétaires (si une telle association a déjà été créée) et approuvé par l’Agence de réglementation du marché immobilier de Dubaï (RERA).
Les frais d’entretien comprennent les frais de surveillance de l’immeuble, de nettoyage des parties communes, de collecte des ordures ménagères, d’entretien des infrastructures (terrains de stationnement, piscines, gymnases, zones de loisirs), etc. En règle générale, ces paiements sont facturés annuellement à l'avance, et pour Dubaï, ils varient entre 20 et 80 USD par mètre carré, en fonction du projet. m par an.
Un propriétaire à Dubaï peut-il le louer?
Les relations entre propriétaires et locataires à Dubaï sont régies par la loi n ° 26 de 2007, ainsi que par ses amendements. Selon la législation en vigueur, tout propriétaire immobilier situé sur le territoire de l'émirat de Dubaï a le droit de louer son bien à un loyer à long terme. Habituellement, les biens immobiliers sont loués pour une période d'un an, suivie d'un renouvellement. Les propriétaires peuvent également s'adresser à une entreprise agréée et leur transférer leurs biens à des fins de gestion. Dans ce cas, la société de gestion prend en charge toutes les questions relatives aux relations avec les locataires.
Quels revenus de location un propriétaire à Dubaï peut-il espérer?
Si nous parlons des indicateurs de marché moyens du rendement actuel des investissements dans l’immobilier, l’indicateur des revenus locatifs nets (c’est-à-dire le revenu moins le coût de la gestion immobilière) est de 5 à 8% par an en ce qui concerne le logement à Dubaï. L’écart de rentabilité est dû aux différences de type et de catégorie d’immobilier, de localisation et de coût des services. En outre, les biens immobiliers exclusifs plus chers, en règle générale, rapportent moins, sous forme de revenus locatifs, que les logements de masse proposés dans des projets abordables.
Quant au marché de l'immobilier de bureau, de tels investissements sont aujourd'hui moins intéressants en termes de revenus locatifs que d'achat de logements. La location d'espaces commerciaux (non seulement les magasins, mais également les points de service, les cafés, les restaurants, etc.) est potentiellement capable de générer un revenu plus élevé (jusqu'à 15%). Toutefois, cela dépend des paramètres de la propriété elle-même, et des facteurs extérieurs à elle.
Existe-t-il des restrictions sur les coûts de location à Dubaï?
En concluant un contrat de location immobilière, les parties à la transaction ont le droit de convenir de conditions qui ne sont pas en contradiction avec la législation en vigueur. Il n'y a pas de restrictions directes sur le prix de location, ce qui est indiqué dans le contrat entre le bailleur et le locataire. Cependant, la législation impose des restrictions pour augmenter le coût de la location lors du renouvellement d'un contrat pour la prochaine période. Lors de la révision à la hausse des baux, le propriétaire doit s’appuyer sur l’indice de la RERA (Dubai Real Estate Regulatory Authority), qui reflète les taux de location moyens des différents types de logement en fonction de la région.
Quelles sont les exigences pour les locataires à Dubaï?
Un locataire de l'immobilier à Dubaï (si nous ne parlons pas de logement locatif à court terme) ne peut être qu'une personne physique ou morale ayant le statut de résident aux Émirats arabes unis. Autrement dit, un contrat de location ne peut être conclu qu'avec un citoyen des Émirats arabes unis ou d'un pays membre du Conseil de coopération des États arabes du Golfe Persique, ou avec un expatrié avec un visa de résident.
En conséquence, le locataire est une personne morale et doit être dûment enregistré aux Émirats arabes unis. Il peut s'agir d'une organisation locale, d'une société enregistrée dans une zone économique franche ou d'une succursale (bureau de représentation) d'une société étrangère.
L'enregistrement d'un contrat de location pour un bien immobilier à Dubaï est-il nécessaire et qui y participe?
Conformément aux lois de l'émirat de Dubaï, tous les contrats de location de biens immobiliers sur son territoire doivent être correctement enregistrés. L’enregistrement des contrats de location est géré par l’Agence de réglementation de l’immobilier de Dubaï (RERA). À cette fin, l'agence a créé le système Ejari, qui permet d'enregistrer des contrats via Internet et des centres de services spécialisés. Le bailleur et le locataire peuvent enregistrer un bail. Jusqu'à présent, la responsabilité a été établie en cas de non-respect de l'obligation d'enregistrement obligatoire, mais conformément aux dispositions de la loi, tous les participants à des transactions qui n'ont pas été enregistrées sont automatiquement privés du droit de s'adresser aux organes judiciaires et gouvernementaux pour la protection de leurs intérêts. En outre, l'enregistrement des contrats de location dans le système Ejari est requis pour l'ouverture des visas de résidence familiale.
Comment payer un loyer pour de l'immobilier à Dubaï?
Sur le marché locatif à Dubaï, ainsi que dans le reste des Émirats arabes unis, il est habituel de payer un loyer pour l'année à venir.
En règle générale, tous les paiements sont effectués par chèque bancaire. Selon les termes du contrat, le montant de la location annuelle est payé par un ou plusieurs chèques. Dans ce dernier cas, les chèques sont datés par des dates ultérieures. Par exemple, si le nombre de contrôles est de 4, les dates des contrôles correspondront à des dates ultérieures tous les trimestres et si le nombre de contrôles est de 12, ils seront datés à des intervalles d'un mois. En conséquence, à la date indiquée sur le chèque, le bailleur peut le présenter à la banque et recevoir de l’argent sur le compte du locataire. L'émission de chèques non garantis aux EAU est une infraction pénale. Par conséquent, le paiement par chèque, même s'il ne garantit pas à 100% le loyer, constitue un moyen relativement fiable et pratique d'effectuer des paiements.
Un propriétaire qui n'est pas résident des EAU peut-il recevoir de l'argent sur un chèque?
Il faut se rappeler que la période pendant laquelle un chèque peut être présenté au paiement est de 6 mois, après quoi il est annulé. Si le chèque est écrit au nom d’une personne et que le compte bancaire du destinataire ne contient aucune marque, la personne indiquée sur le chèque, indépendamment de la présence d’un visa de résident, peut recevoir de l’argent dans n’importe quelle succursale de la banque émettrice. Sinon, ou si le chèque est écrit au nom de la société, l'argent ne peut être reçu que sur un compte bancaire et le compte doit être ouvert dans l'une des banques situées aux Émirats arabes unis. Le statut de résident n'est également pas requis. Un certain nombre de banques des EAU ouvrent facilement des comptes pour des propriétaires non résidents.
La procédure pour ouvrir un compte dans une banque prend moins d’une heure et le minimum requis pour déposer de l’argent sur un compte en vue de l’ouvrir est actuellement de 5 000 drx (environ 1 400 USD). Si les options de location indiquées ne conviennent pas au bailleur, celui-ci peut conclure un contrat avec la société de gestion ou avec une agence immobilière par laquelle la location a été effectuée. Ensuite, les chèques peuvent être émis au nom de l’agence, et après avoir reçu de l’argent de cette dernière, l’agence les transfère (virements en espèces ou de toute autre manière commode) au bailleur. Dans ce cas, l’essentiel est d’aborder avec compétence le problème du choix d’une entreprise partenaire.
Qui paie une commission à une agence immobilière? Lorsque l’intermédiaire dans la transaction est une agence immobilière, il reçoit une commission. Selon la pratique en vigueur, le locataire verse la commission à l'agence immobilière. Cela correspond généralement à 5% du montant de la location annuelle.
Les services de l'agence prennent fin après la signature d'un bail. Si le bailleur a besoin de services d'agence supplémentaires (représentant ses intérêts dans les EAU pendant la durée du bail, acceptant les paiements du locataire, payant les coûts de maintenance de l'immobilier, etc.), leur coût est également négocié.
Qui paie pour le fonctionnement et l'entretien des biens loués?
Le locataire et le propriétaire peuvent s’entendre sur les conditions de location. Toutefois, en règle générale, le propriétaire est responsable du paiement des frais d’entretien (Frais d’entretien / frais de service) et des réparations majeures du bien.
Toutes les dépenses courantes associées à l'exploitation de l'objet loué, telles que: le paiement de l'eau, l'électricité, la climatisation, le téléphone, la connexion Internet, etc., ainsi que la réparation en cours de biens immobiliers, sont à la charge du locataire. De plus, le locataire connecte les utilitaires des fournisseurs respectifs de manière indépendante et en leur propre nom. Le locataire paie également le soi-disant «Taxe de logement», qui est une taxe municipale de 5% du loyer annuel. Les frais sont facturés par la DEWA (Autorité de l'électricité et de l'eau de Dubaï) en versements égaux tout au long de l'année, accompagnés de paiements pour l'électricité et l'eau. Si l'unité immobilière n'est pas raccordée à l'eau et à l'électricité (c'est-à-dire qu'elle n'est pas peuplée), la taxe d'habitation n'est pas facturée. Bien que la taxe d'habitation ait été introduite il y a longtemps, sa collecte généralisée n'a pas été correctement établie et elle n'est toujours pas incluse dans certains comptes DEWA.
Est-il possible de se passer d'agents dans les transactions immobilières à Dubaï?
Presque aucune transaction immobilière n’est complète sans des agents à Dubaï, comme dans le reste du monde. C’est dans les agences immobilières que s’appliquent le plus souvent les clients qui souhaitent louer, louer, acheter ou vendre des biens immobiliers. Travaillant sur le marché, les agents, comme personne, possèdent des informations sur qui, quoi et combien ils souhaitent louer, louer, vendre ou acheter. Cependant, loin de tous les acteurs du marché professionnel sont dûment enregistrés et légalement opérationnels.
Quelles sont les exigences pour les agents immobiliers à Dubaï?
Tout d’abord, il convient de garder à l’esprit que, conformément à l’ordre du Président du Dubai Land Department n ° 85 de 2006, toutes les agences immobilières opérant à Dubaï doivent détenir une licence pour le type d’activité concerné et être inscrites au registre spécial de l’Agence de réglementation du marché. Dubaï immobilier (RERA). Étant donné que les entités commerciales aux EAU n'ont pas la capacité juridique universelle, le type d'activité autorisé doit être clairement indiqué dans la licence. Par exemple, pour la médiation dans la vente, l'achat ou la location, ces types d'activités doivent être explicitement indiqués dans la licence.
Parallèlement, tous les agents de la société doivent suivre un cours de formation approprié et recevoir des cartes de courtage personnel avec un numéro individuel. Ces mesures visent principalement à protéger les droits et les intérêts des clients et à réduire au minimum les possibilités de fraude des agents. Vérifiez l’enregistrement d’une agence immobilière et de ses agents sur le site officiel du Département des affaires foncières de Dubaï, à l’adresse www.dubailand.gov.ae.
Pourquoi est-il important qu'un agent soit correctement enregistré?
Le marché immobilier de Dubaï est multinational. Les acheteurs, les vendeurs, les propriétaires et les locataires sont généralement des ressortissants étrangers. Où peuvent-ils se chercher en cas de problème? Par conséquent, une agence immobilière ayant son siège à Dubaï est un garant sérieux de la transaction. En outre, l'exigence de la législation relative à la détention à 100% d'une telle société par les résidents locaux - citoyens des EAU - est un facteur important.
En effet, dans la plupart des cas, l’agence immobilière agit en tant que tiers dans la transaction entre le vendeur et l’acheteur, garantissant ainsi les intérêts des deux parties.
Par exemple, en règle générale, c'est l'agence qui accepte le dépôt de l'acheteur et le conserve jusqu'au règlement final et à l'enregistrement de la transaction. Pour l'acheteur, cela garantit un remboursement de l'acompte si la transaction n'a pas lieu par la faute du vendeur. Et le vendeur, à son tour, peut compter sur le paiement du montant du dépôt à titre d’indemnité si la transaction n’a pas lieu par faute de l’acheteur.
COMMENT L'ACHAT DE L'IMMOBILIER À DUBAÏ
Dans ses termes les plus généraux, la procédure pour acheter une propriété à Dubaï est dans la plupart des cas la suivante:
1. L'acheteur sélectionne le bien qu'il souhaite acheter.
2. Le vendeur et l'acheteur signent un contrat de vente reflétant tous les paramètres de la transaction, notamment:
- valeur de la propriété acquise
- paiements supplémentaires liés à la transaction (commission d'agents, paiements au développeur, frais d'enregistrement, remboursement au vendeur des frais d'entretien payés à l'avance, etc.)
- la période pendant laquelle la transaction d'achat et de vente doit être complétée
- termes et procédure pour les règlements
- responsabilité des parties en cas de non-respect des conditions du contrat
3. Lors de la signature du contrat de vente avec le vendeur, l'acheteur effectue un dépôt (généralement 10% de la valeur de la propriété acquise).
4. Le vendeur obtient du promoteur l'autorisation de vendre son bien (certificat d'objection, NOC), nécessaire à l'enregistrement de la transaction auprès du Département des biens fonciers de Dubaï, et confirme que le vendeur n'a aucun arriéré de paiement lié à l'immobilier.
5. Une fois l'autorisation de vente obtenue, le vendeur et l'acheteur enregistrent la propriété au nom du nouveau propriétaire dans l'un des centres d'enregistrement du département foncier (syndic DLD).Habituellement, au moment de l’enregistrement, les transactions sont également réglées.
COMMENT IMMOBILIER À LOUER À DUBAÏ
Dans ses termes les plus généraux, la procédure de location d’immobilier à Dubaï est dans la plupart des cas la suivante:
1. Le locateur lui-même, ou avec l'aide d'une agence immobilière, recherche un locataire.
2. Lorsque le locataire est retrouvé, le bailleur signe avec lui un contrat de location reflétant tous les paramètres de la transaction, notamment:
- prix de location et conditions de paiement
- période de location et conditions de son extension
- coûts supplémentaires liés à l'exploitation de la propriété et à leur répartition entre les parties
- responsabilité des parties en cas de non-respect des conditions du contrat
3. Lors de la signature du contrat, le locataire paie le loyer annuel (généralement par chèque), ainsi qu'un dépôt de garantie (généralement 5% du loyer annuel).
4. Après réception du paiement du locataire, le propriétaire lui donne les clés, clés, cartes d’accès, etc. nécessaires pour accéder sans entrave aux locaux loués et aux objets d’infrastructure connexes (piscine, salle de sport, etc.), ainsi que des copies des documents ( certificat de propriété, passeport du propriétaire, etc.), baux nécessaires
Atoru pour connecter l'eau, l'électricité, la climatisation, le téléphone, Internet, etc.
Vous pouvez obtenir des informations supplémentaires sur l'acquisition et la gestion de votre propriété à Dubaï auprès des spécialistes de IMEX Real Estate par tél. à Moscou +7 495 5100008, numéro gratuit dans les Émirats arabes unis 800-IMEX (800-4639) ou en envoyant une demande par courrier électronique à [email protected]
