Au cours des trois dernières années, le marché immobilier de Dubaï, surchauffé par la spéculation pendant le boom de la crise, a subi une profonde correction. Cependant, le monde ne reste pas immobile et, dernièrement, l'opinion d'experts confirmant la restauration du marché de Dubaï et le retour de l'intérêt des investisseurs a été de plus en plus entendue. Qu'il en soit ainsi, nous discutons avec le directeur exécutif d'IMEX Real Estate, Arthur Kobozev.
Arthur, dites-moi s'il vous plaît quelle est la situation sur le marché immobilier à Dubaï maintenant?
La question est trop générale. Je propose de clarifier pour commencer par quoi exactement nous allons parler. Le fait est qu’à Dubaï, il existe des zones franches où l’immobilier peut être vendu à des citoyens étrangers, et le reste du territoire où l’immobilier ne peut être acheté que par des citoyens émiriens et par cinq autres pays membres du Conseil de coopération du Golfe. . En outre, il existe un marché de la vente et de la location, un marché de l'immobilier résidentiel et non résidentiel, etc.
Je pense que nos lecteurs seront plus intéressés par la situation sur le marché immobilier en pleine propriété.
En ce qui concerne l'immobilier en pleine propriété, le marché immobilier de Dubaï a subi d'importantes transformations au cours des dernières années, depuis le début de la crise financière mondiale en 2008. On sait qu'avant la crise, les projets dits «hors-plan», à savoir des objets immobiliers vendus aux premières étapes de la conception et de la construction, dominaient le marché émirien. Depuis le début de la crise, en raison d’une grave correction des prix, le marché des services hors-programme a pratiquement disparu. Les spéculateurs ont quitté le marché et celui-ci s'est réorienté vers l'immobilier fini et les utilisateurs finaux. En outre, si immédiatement après la crise, en 2009-2010, le marché était clairement le marché de l'acheteur, l'année dernière, le marché avait clairement tendance à basculer, en particulier dans le secteur de l'habitation, du côté du vendeur.
Ceci est particulièrement visible dans les zones les plus développées par les utilisateurs finaux avec une infrastructure développée, telles que The Palm Jumeirah, la marina de Dubaï, les tours Jumeirah Lakes Towers, Emirates Living, le centre-ville de Dubaï et plusieurs autres.
En ce qui concerne le marché immobilier de bureaux, la situation est moins claire. Aujourd'hui, il y a une surabondance de l'offre sur le marché. En outre, dans un proche avenir, un grand nombre d'espaces de bureaux seront achevés et entreront sur le marché, dont la construction avait déjà commencé avant la crise de 2008. Par conséquent, bien que des signes de stabilisation des prix aient récemment été observés du point de vue de la croissance de la valeur et du montant des revenus locatifs générés, les investissements dans les immeubles de bureaux des prochaines années semblent, à mon avis, moins attrayants que les investissements dans le logement.
C'est-à-dire que les prix du logement à Dubaï sont en hausse?
On peut dire que le marché s'est stabilisé et que la croissance est modérée dans les zones populaires. Bien entendu, il serait probablement naïf de s’attendre aux mêmes taux de croissance des prix de l’immobilier que ceux que nous avons observés pendant le boom d’avant la crise. Après la crise, le marché est passé du stade de croissance active au stade de développement mature. Toutefois, pour certains des projets les plus populaires en 2011, les prix des logements ont affiché des taux de croissance à deux chiffres. Ainsi, par exemple, les prix des villas dans la région de Springs ont augmenté de 15 à 20% au cours de l’année - c’est un fait. Les prix des appartements des projets Oceana Residence et Palm Residences (Fairmont) sur la célèbre île «Palm» de Palm Jumeirah ont augmenté de 10 à 15%. Le prix des villas de luxe situées sur les "branches" du Palm Jumeirah a augmenté de 5 à 10%. Le prix des appartements de luxe du projet Kempinski Residences sur la couronne de The Palm Jumeirah a également augmenté. Étant donné que la demande se constitue maintenant principalement au détriment des consommateurs finaux, les projets présentant les caractéristiques de consommateurs les plus réussies montrent une augmentation du prix. Cela inclut l'emplacement, la disponibilité des infrastructures développées, la qualité du projet lui-même et un approvisionnement limité. De plus, il est de plus en plus difficile de choisir le bon objet sur le marché pour nos clients - le nombre d'offres de vente intéressantes a récemment diminué de manière significative, parallèlement au nombre croissant de demandes d'achat.
Le logement locatif est-il aussi en croissance?
Historiquement, le marché locatif à Dubaï est très développé. Dubaï est le plus grand centre d’affaires de la région. De plus, la population locale est inférieure à 10%. Les 90% restants des plus de deux millions d'habitants de la métropole sont des visiteurs. Peu de gens qui viennent travailler à Dubaï peuvent se permettre d’acheter leur propre logement. Cependant, tout le monde a besoin de vivre quelque part. Par conséquent, les logements locatifs dans les projets populaires sont très demandés. En 2009-2010, il y a eu une baisse générale des taux de location associée aux conséquences de la crise. Mais déjà au deuxième semestre de l’année dernière, la tendance a changé et les taux de location ont commencé à augmenter. Par exemple, un appartement de deux chambres dans le quartier populaire des Verts, loué 85 000 dirhams par an en décembre 2010 (environ 23 000 USD), a été loué en décembre 2011 pour 110 000 dirhams par an (c.-à-d. e., pour environ 30 000 USD).
Est-il rentable de louer une propriété à Dubaï?
Si nous parlons de baux à long terme (pour un an ou plus), les revenus locatifs nets des logements locatifs à Dubaï (c’est-à-dire les revenus locatifs moins les frais d’entretien obligatoire des logements) s’élèvent en moyenne à 5-10% par an, investi dans l'acquisition de biens immobiliers. L'écart de rentabilité est dû aux différences de type et de catégorie de logement, de leur localisation et du coût des services. Dans le même temps, les biens immobiliers exclusifs plus coûteux génèrent généralement un rendement légèrement inférieur sous forme de revenus locatifs par rapport au logement de masse dans des projets abordables. Dans le cas des contrats de location à court terme, le retour sur investissement actuel peut aller de 10 à 20% par an. Et n'oubliez pas d'ajouter à cela également une augmentation de la valeur de l'immobilier lui-même.
Y a-t-il des caractéristiques lors de la location d'une maison à louer à long et à court terme?
Lors de la location d'un bail à long terme, le contrat est généralement conclu pour une année avec la possibilité d'un renouvellement ultérieur.
Le loyer pour toute l’année est payé à l’avance lors de la signature du bail. Dans ce cas, le locataire ouvre en son propre nom et paie indépendamment toutes les factures courantes pour l’eau, l’électricité, les services de communication, etc. Ainsi, la location à long terme minimise les risques financiers et les coûts de la gestion immobilière.
Pour les baux à court terme, les taux de location sont beaucoup plus élevés, cependant, toutes les dépenses courantes doivent être payées par le propriétaire de façon indépendante. En outre, pour louer un logement locatif de courte durée, certaines conditions doivent être remplies: l'appartement ou la villa doit être meublé et équipé avec tout le nécessaire pour vivre, y compris la vaisselle, la literie, etc. Naturellement, avant l'arrivée du nouveau locataire et à la fin de la période de location nettoyer, laver les vêtements, etc. Comme les touristes louent souvent des logements à court terme, il faut également être prêt à transférer les logements aux locataires et à les leur retirer à tout moment de la journée ou de la nuit.
Il s'avère que seuls les propriétaires résidant de manière permanente à Dubaï pourront louer à court terme.
Pas du tout. Les propriétaires peuvent engager des spécialistes pour résoudre l’ensemble des problèmes émergents. Par exemple, chez IMEX Real Estate, nous offrons à nos clients une gamme complète de services de gestion immobilière à Dubaï. Nous avons développé des packages de services spéciaux pour l'option de location d'un bail à long terme et pour la location à court terme. Nous nous occupons de toutes les questions qui se posent, de l'équipement du logement à tout le nécessaire, en passant par la recherche de locataires, en passant par la préparation des rapports et le paiement des revenus de location. Il suffit au propriétaire de nous contacter et de conclure un contrat approprié avec notre société.
De plus, nous pouvons offrir à nos clients qui n’ont toujours pas d’immobilier à Dubaï des options d’investissement qui tiennent compte de son utilisation ultérieure. En achetant une villa ou un appartement via IMEX Real Estate, l’acheteur peut immédiatement conclure avec nous un contrat de gestion ultérieure avec des paramètres de rentabilité prédéfinis. Par exemple, si une maison est achetée pour être dépensée à Dubaï seulement quelques mois par an, en louant la période restante, vous pouvez obtenir un très bon revenu supplémentaire.
Et combien de nos compatriotes achètent des logements à Dubaï?
Beaucoup La population russophone est l’une des premières places parmi le nombre total d’acheteurs de biens immobiliers à Dubaï. La plupart d'entre eux sont propriétaires de petites et moyennes entreprises. Ils constituent l'environnement le plus actif, ils sont prêts à étudier attentivement le marché, à examiner les offres, à prendre des décisions éclairées et réfléchies. Ces dernières années, nous avons également constaté une augmentation du nombre d’acheteurs du secteur à but non lucratif: fonctionnaires et employés de grandes sociétés d’État.
Les plus populaires parmi nos compatriotes pour des raisons évidentes sont les prestigieuses zones côtières de Dubaï: le Palm Jumeirah, la marina de Dubaï et un grand projet d’habitation situé directement au bord de la mer - Jumeirah Beach Residence. Avec le logement dans ces régions, en règle générale, l'achat, la vente et la location ne posent pas de problèmes particuliers, y compris en ce qui concerne l'utilisation saisonnière du logement par les propriétaires eux-mêmes et la location pour le reste du temps. L'immobilier dans ces zones est le plus liquide pour les investisseurs et le plus confortable pour la résidence personnelle.
Quelles sont, à votre avis, les perspectives du marché du logement à Dubaï?
La plupart des acteurs du marché s'accordent pour dire que le marché va croître sans heurts au cours des prochaines années à Dubaï. Et il y a des raisons à cela. Depuis le début de la crise en 2008 à Dubaï, aucun nouveau projet résidentiel n'a été lancé.
Le moratoire sur l'enregistrement de nouveaux projets introduit par l'Autorité de réglementation du marché immobilier de Dubaï (RERA) n'a pas encore été levé. Dans le même temps, selon le centre de statistique de Dubaï, la population de l'émirat a augmenté de plus de 300 000 habitants au cours des trois dernières années, et le taux de croissance ne fait qu'augmenter. Ceci est facilité par la stabilité politique, le plus haut niveau de sécurité, un climat d'investissement favorable, l'absence d'impôts et de restrictions sur la circulation des capitaux, ainsi que le coût des affaires considérablement réduit du fait de la crise (loyers des bureaux, frais de personnel, etc.). Tout cela attire les entreprises, ce qui nécessite des ressources humaines.
À présent, le marché absorbe les excédents de l’immobilier, dont la construction avait commencé même avant la crise. Étant donné que l'immobilier est un actif dont la construction prend beaucoup de temps (le cycle de construction d'un bâtiment dure en moyenne deux à trois ans), une pénurie se produira inévitablement sur le marché dans un avenir proche. C'est pourquoi nous pouvons parler en toute confiance d'un scénario optimiste pour l'évolution de la situation sur le marché immobilier à Dubaï.
Cela est également confirmé par les données publiées récemment par le Département des terres de Dubaï sur le volume de transactions immobilières de l'année écoulée. Selon ces données, le volume total des transactions immobilières enregistrées à Dubaï en 2011 a augmenté de 20% par rapport à 2010 et a atteint 39 milliards de dollars.
C'est, tout ira bien?
Je suis absolument sûr de ça. Merci pour la conversation. Nous vous souhaitons du succès. Vous pouvez obtenir des informations supplémentaires sur l'acquisition et la gestion de l'immobilier à Dubaï auprès des spécialistes d'IMEX Real Estate par tél. à Moscou +7 495 5100008, numéro gratuit dans les Émirats arabes unis 800-IMEX (800-4639) ou en envoyant une demande par courrier électronique à [email protected]
